Lors de la réalisation d’un investissement locatif, il est essentiel d’évaluer son potentiel en terme de rentabilité. En effet, un investisseur doit prendre en compte le montant des loyers perçus ainsi que les charges liées au bien immobilier. Par ailleurs, pour financer cet achat, il est fréquent de recourir à un emprunt immobilier dont les conditions et taux peuvent varier d’une banque à l’autre. Cette analyse permet alors de mesurer la performance du projet et sa capacité à générer un revenu complémentaire.
Taux d’emprunt et capacité d’endettement
Pour concrétiser un investissement locatif, beaucoup d’investisseurs optent pour un crédit immobilier afin de couvrir une partie ou la totalité de leur achat. Le choix de cette solution dépend principalement des taux d’emprunt pratiqués par les organismes prêteurs. Pour consulter les taux actuels proposés consulter le site. Ces taux conditionnent le coût global du crédit et donc la capacité d’endettement de l’emprunteur.
Les taux d’intérêt immobiliers se situent généralement entre 1% et 3%, variant selon la durée du prêt, le profil de l’emprunteur et l’établissement financier. Si les taux sont bas, l’emprunteur sera capable d’emprunter davantage sans alourdir ses mensualités. À l’inverse, des taux élevés peuvent restreindre les possibilités d’investissement locatif et pénaliser sa rentabilité potentielle.
La notion de rentabilité locative
La rentabilité locative est un indicateur clé pour les investisseurs immobiliers. Elle représente le rapport entre les revenus générés par la location et le montant total de l’investissement. Il est possible de distinguer deux types de calcul :
- Rentabilité brute : ratio entre les loyers perçus sur une année et le coût total de l’achat immobilier (prix + frais) ;
- Rentabilité nette : rapport entre les loyers annuels déduction faite des charges (taxe foncière, assurance, frais d’agence, etc.) et le coût total de l’achat immobilier.
Ces ratios permettent d’évaluer la performance du projet ainsi que sa capacité à générer un revenu intéressant dans le temps. Les performances varient en fonction de différents facteurs tels que l’emplacement, la demande locative, ou encore la qualité et le type de bien acquis.
Impact du taux d’intérêt sur la rentabilité locative
Les taux d’emprunt jouent un rôle crucial dans la performance globale de l’investissement et ont un impact direct sur la rentabilité locative. Un taux d’intérêt élevé peut grever lourdement les finances de l’investisseur en augmentant le coût total du prêt et, par conséquent, réduire sa rentabilité. Cependant, il faut aussi prendre en compte les avantages fiscaux auxquels l’investissement peut donner droit, comme c’est le cas pour certaines niches fiscales (dispositif Pinel, LMNP, Malraux…).
Exemple d’un investissement locatif et impact des taux
Afin de mieux comprendre l’incidence du taux d’emprunt sur la rentabilité d’un investissement locatif, considérons l’exemple suivant :
- Prix d’achat du bien immobilier : 200 000 € ;
- Frais d’acquisition (notaire, agence, etc.) : 10 000 € ;
- Taux d’intérêt immobilier : variables selon les hypothèses.
Rentabilité brute = (Loyers annuels x 100) / (Prix d’achat + Frais d’acquisition)supposons que les loyers perçus soient de 12 000 € par an soit une rentabilité brute dans ce cas : (12 000 * 100)/(200 000+10 000) = 5,7 %.
Influence du taux d’intérêt
Supposons tout d’abord un taux d’intérêt initial de 1% sur 20 ans : Coût total du crédit = [(210 000x(1+0,01)^20)/(1-(1+0,01)^{-20})] – 210 000 = 24 863 € Maintenant imaginons un taux d’intérêt de 3 % sur la même période : Coût total du crédit = [(210 000x(1+0,03)^20)/(1-(1+0,03)^{-20})] – 210 000 = 72 925 € Dans ce second cas le coût du crédit est significativement plus élevé, cela impactera forcément la rentabilité nette de l’ensemble.
Optimisation de la rentabilité locative en fonction des taux
Au moment de souscrire à un crédit immobilier pour réaliser un investissement locatif, il est indispensable de bien négocier les conditions du prêt. Voici quelques astuces pour optimiser les chances d’obtenir un meilleur taux :
- Comparer plusieurs établissements financiers : les taux pratiqués peuvent varier sensiblement entre les différents établissements bancaires, il est donc primordial de faire jouer la concurrence ;
- Bien préparer son dossier : un bon profil d’emprunteur est préféré par les banques, il peut rendre favorable l’offre de prêt et les taux proposés ;
- Négocier les frais annexes : les frais de garantie ou encore les indemnités de remboursement anticipé sont également des éléments pouvant impacter la rentabilité du projet.
Pour finir, l’étude approfondie de la rentabilité locative, en tenant compte des différents taux d’emprunt, est donc primordiale pour assurer le succès d’un investissement immobilier locatif.
